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行政经典

祖传房屋遭侵害 另辟蹊径民告官

上传时间:2011-01-04 00:00:00 作者:羌培金 颜春东

案情介绍:

陈某夫妇育有四男两女,分别为陈子A、陈子B、陈子C、陈子D、陈女E、陈女F。夫妇俩生前在常州市郊拥有祖传平房三间和自建楼房三间。

上世纪80年代,陈某夫妇俩相继去世,妻子先于丈夫去世,陈某死亡的具体时间在19874月。

陈某夫妇俩在世时,在三间楼房建成后不久即对全部房屋作了安排:祖传三间平房分给在重庆工作的陈子B,三间新建楼房分给另外三个儿子,每人一间,具体分配按由东到西的次序依次为陈子A、陈子C、陈子D。该安排是口头的,没有制作书面凭据。

198712月,陈子C不幸遭遇车祸抢救无效死亡,留下独女陈霞,陈子C的妻子后改嫁他人。

1989年,陈子D翻建房屋时与陈子B协商,将自己分得的一间楼房与陈子B的三间平房调换,陈子B也同意。于是,三间楼房由东到西的归属次序依次为陈子A、陈子C、陈子B各一间。当年陈子D就将三间平房拆除,就地重新建房。

    19937月,陈子A将三间楼房以自己所建为由,向常州市某房产管理局申请办理房屋所有权登记。199311月,房产管理局将三间楼房登记为陈子A所有,并颁发了房屋权证。由于陈子B在重庆工作,陈子C的女儿陈霞在市区生活,两人对此情况并不知晓。

20077月,本案所涉房产面临拆迁,陈子B、陈霞方知自己的房屋已被陈子A登记在其名下。于是,陈子B、陈霞向陈子A主张自己的权利,但陈子A避而不见。

 

办案过程:

20078月,张林芳律师事务所接受陈霞的委托,指派律师羌培金和颜春东担任其代理人主张权利。

承办律师经过一番调查,在全面了解案情之后,认为不能按照当事人的要求直接向法院起诉主张房产权利。因为,这一方案有以下几方面的不利因素和风险:1、该房屋产权已被登记在陈子A名下,如果直接向法院主张房产权利,法院很有可能根据房屋产权登记证而驳回当事人的诉讼请求;2 陈老夫妇在世时所作的分家也只有口头约定,没有书面协议,而陈老夫妇俩早已去世,取证相当困难;3、陈某夫妇死亡至今已超过20年,案件的诉讼时效也是一个重要问题。

基于以上三个方面的考虑,承办律师在与当事人沟通后,决定先起诉常州市某房产管理局,请求法院撤销其错误登记的房产证。这么做的好处是: 1、该房产在1993年被颁发产权证,而委托人陈霞在2007年方知自己的房子被陈子A登记在其名下,此事由能有效解决诉讼时效问题;2、行政诉讼实行举证责任倒置,由被告举证则避免了原告方的举证不能之风险;3、一旦房屋产权证被撤销,陈子A就没有理由主张该三间楼房的全部产权,在此前提下再行主张权利,则扫清了障碍,可谓水到渠成。

20071031,常州市天宁区人民法院公开开庭审理了陈霞作为原告、房管局作为被告的行政诉讼案件,陈子A作为第三人参加庭审。

庭审过程中,原、被告及第三人就诉讼时效、诉争的三间楼房究竟属陈子A一人所有,还是属其兄弟共有以及被告房产管理局对该三间楼房的产权登记是否正确这三大焦点问题,展开了激烈辩论。

一、该案有没有超过诉讼时效?

被告认为,被告于199312月就颁发了产权证,早已过了两年的诉讼时效。

第三人则认为, 陈老夫妇分别于上世纪80年代先后去世,最后一个死亡的时间是19874月,原告行使权利最迟应当在20074月以前,而原告显然未在此期限前主张权利,该案已过了诉讼时效。

而原告律师羌培金和颜春东指出:该案不存在诉讼时效问题。该房屋虽然在1993年被颁发产权证,但是委托人2007年方知自己的房子被陈子A领去房产证,也就是说,委托人在2007年才知道该具体行政行为内容。根据行政诉讼的相关法律规定,诉讼时效应从当事人知道该具体行政行为内容之日起算,因此该案不存在丧失诉讼时效的问题。另外,本案系行政撤销权纠纷,不是继承纠纷,诉讼时效是不能适用《继承法》规定的。

二、三间楼房究竟属陈子A一人所有,还是属其兄弟共有?

被告认为,当初陈子申请产权登记时只是以陈子A一人申请登记,而没有说明该房产的具体情况,登记程序合法,登记有效。

第三人辩称,该三间楼房属第三人一人所有,主要理由:1、原告主张该三间楼房属兄弟共有没有依据,其父母在世时也未作过分家协议,并主张该三间楼房是自己建造,而不是其父母建造。2、房管局核发的产权证上的产权人只有陈子A一人正确。

针对这一问题,原告律师羌培金、颜春东严正指出:三间楼房为原告父亲、第三人和陈子B共有,且份额明确。

1、本案诉争房产不是陈子A所建,而是陈子A父母所建。陈子A在上世纪七十年代结婚成家并有三个子女要抚养,根据当时农村经济条件,其无能力独自建造三间二层楼房。而陈父当时在某食品厂工作,凭其经济条件有能力建造该房屋,该房屋是其为解决儿子成家组建家庭所建。

2、陈老夫妇在世时对三间楼房及祖传的三间平房已作了处理。三间平房分给陈子B,三间新建楼房由东到西依次分给了另外三个儿子所有,每人一间,后陈子D想重新翻建新房与陈子B协商换调一间。

3、陈子A1995年在给自己儿子造房时,曾提出《建房申请》,该申请中明确提到,本案诉争三间楼房是其父母建造,兄弟共有,自己仅是代领了该三间楼房的房屋权证。

4、陈子C、陈子D相继在该房屋中结婚成家。

5、陈子C在该房中长期居住生活使用至上世纪八十年代末因车祸死亡。

6、陈子A一家五口人从未在诉争的楼房中居住使用过。

71989年陈子D与陈子B互换自己分得房产份额,将三间老平房拆除翻建房屋,陈子A对该事实从未有过异议。

原告代理律师提出的上述几个观点和事实,环环相扣,互相印证。第三人根本提供不出任何合理依据予以反驳。当然,在提起诉讼前,原告承办律师还收集了其他一系列证据,以证明上述事实确实无疑。

三、房产管理局对该三间楼房的产权登记是否正确?

被告辩称,19937月,陈子A向被告申请办理该三间楼房的房屋所有权登记,提交了有关材料,并经公告征询异议。被告认为该登记行为收件齐全,权属清楚,程序合法,符合《城镇房屋所有权登记暂行办法》的规定。

第三人陈子A辩称,争议的三间楼房为第三人自建,第三人申领产权证符合规定,被告颁发产权证合法有效。

原告律师认为,被告作为房屋所有权的登记、颁证机关,登记、颁证是其行政职责。19937月,第三人申领该三间楼房的房屋所有权证时,隐瞒了事实,造成被告颁证错误,侵害了原告的合法权益。

经过激烈的法庭交锋,法院采纳了原告代理律师羌培金、颜春东的意见,判决撤销被告颁发给第三人陈子A的房屋所有权证。

 

律师手记:

作为律师,其首要职责就是依法为委托人指点迷津,做到最大限度地维护委托人的合法权益。因此,律师在首次接触委托人时,必须从委托人那里了解具体的事实,从而理清法律关系,确定最佳的办案思路和办案方案。本案中,委托人要求直接向法院主张民事权利,但代理律师为委托人分析了其中的不利因素及风险,并说服委托人调整诉讼策略,起诉房管局撤销房产证,然后再主张房产权利,可谓以曲为直,曲线救国。

举证责任,是指当事人根据法律规定对特定的事实提供相关的证据加以证明的责任,若不能提供证据,将在诉讼中承担不利的后果。民事诉讼中,举证责任分配的一般规则是,谁主张谁举证。而行政诉讼则不同,《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条规定:“被告对作出的具体行政行为负有举证责任,应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”即行政诉讼的举证责任应由被告最先承担,被告举证证明具体行政行为合法后,原告再有针对性地进行举证,以证明被告的具体行政行为不合法;若被告不能首先举证证明具体行政行为合法,则原告无须举证,法院应判决被告的行政行为不合法,也即行政行为无效。具体到本案,如果依委托人的想法直接向法院起诉主张房产权利,那么原告必须证明,该房屋属于兄弟共有,但事实是该房产证的产权人仅有陈子A一人。而登记机关的权利证书在民事诉讼中是一种绝对的诉讼证据,根据民事诉讼中的证据规则,对有矛盾的证据人民法院不予采纳,这时负有举证责任的原告如果没有完成举证责任,法院完全有理由以没有完成举证责任而判决驳回原告的诉讼请求。如果是行政诉讼,那么举证责任就由被告承担了,被告必须证明在1993年颁发产权证的合法性。事实上,被告不可能对此证明。另一方面,一旦产权证被撤销,陈子A就没有理由主张该三间楼房的全部产权,进而我们就可以利用行政诉讼中所确定的事实顺理成章地主张房产权利。

对于本案的诉讼时效问题。《继承法》第八条规定,“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年,自继承人知道或者应当知道权利被侵犯之日起计算。但是,自继承开始之日起超过二十年的,不得再提起诉讼。”最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释第41条规定,“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”42条又规定,“公民、法人或其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。”具体到本案,如果依委托人的想法直接向法院起诉主张房产权利,而原告陈霞是作为代位继承人的身份主张房产,那诉讼时效就应从《继承法》第八条的规定,该案已过诉讼时效。而在行政诉讼中,诉讼时效可“从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。”委托人知道该具体行政行为内容在2007年,所以在当年提起行政诉讼不存在诉讼时效问题。

承办律师基于凭敏锐的洞察力和丰富的办案经验,准确把握住案件的切入口,合理组织办案思路,一举解决了该案中的几个棘手问题,有效保护了委托人的合法权益。律师工作的基本价值就在于此。

 

 


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